Pinggiran Pengkalan Bayu2.5 层半独立式
- 地契
- 永久地契
- 完工
- 2027 年 7 月
主要卖点
- 永久地契，个别地契
- 示范屋已完工，可看实体
- 仅 8 个单位，设保安闸口
显示的是起价。价格、格局与可售单位都会变动 — 想知道最新情况，信息问我。
Pinggiran Pengkalan Bayu 评测：优缺点与适合谁
Pinggiran Pengkalan Bayu 是位于 Pengkalan & St18, Ipoh, Perak 的 2.5 层半独立式，地皮 35' x 109'，5+1 房 5 浴，永久地契，2027 年 7 月完工。RM998,000 起。
适合谁
- 你一定要永久地契
- 你需要房间 — 格局是 5+1，四间主卧再加一间房
不适合谁
- 你本来指望首购印花税豁免 — 那条线是 RM500,000，这个价格超过了
- 你很快就要搬进去 — 这个预计 2027 年 7 月 完工
发展商 2026 年 3 月的总平面图上，4 间 Type A 都还可售，价格由 RM998,000 至 RM1,120,000，视地皮大小而定。锁定特定单位前请先确认。
项目资料
Type A 是 2.5 层那一款。已完工的示范屋就是这一款。
| Type A | 2.5 层半独立式 · 5+1 房 · 5 卫 |
|---|---|
| 建筑面积 | 3,521 – 3,523 平方尺（25′ × 63′） |
| 地皮 | 35′ × 109′ 至 35′ × 110′ · 3,823 至 5,091 平方尺 |
| 朝向 | 东北 |
| 价格 | RM998,000 至 RM1,120,000，视地皮大小而定 |
| 发展商 | Associated Builders And Contractors Sdn. Bhd. |
| 单位 | 共 8 间，分两排 · 4 间 Type A（2.5 层）与 4 间 Type B（2 层） |
| 地契 | 永久地契，个别地契 |
| 保安 | 保安亭、自动栏杆与车牌辨识 |
| 车位 | 可停 2 至 3 辆车 |
| 配套 | 买卖合约与贷款合约律师费由发展商承担。没有回扣。 |
| 订金 | RM10,000，贷款批准后才收 |
| 管理费 | 发展商尚未公布 |
| 完工 | 预计 2027 年 7 月 · 2026 年 3 月时工程约完成 50–60% |
资料取自发展商的项目摘要（2026 年 3 月 25 日更新）与价目表。土著单位另有 7% 折扣，有自己的资格条件，所以那不是起价。
示范屋（Type A）
已完工示范屋的实拍，2026 年 3 月拍摄。示范屋是 Type A，也就是 2.5 层那一款。
示范屋是空屋交付的样子。饭厅照片里的桌椅是销售用的，不包含在购买内。拍摄时隔壁单位还在施工。
Pinggiran Pengkalan Bayu 规格一览
| 项目 | Pinggiran Pengkalan Bayu |
|---|---|
| 屋型 | 2.5 层半独立式 |
| 地点 | Pengkalan & St18, Ipoh, Perak |
| 起价 | RM998,000 起 |
| 地皮面积 | 35' x 109' |
| 房间 | 5+1 |
| 浴室 | 5 |
| 地契 | 永久地契 |
| 完工 | 2027 年 7 月（兴建中） |
价格与月供
买 Pinggiran Pengkalan Bayu 之前该检查什么
永久地契 —— 但要确认是哪一种
Pinggiran Pengkalan Bayu 是永久地契，没有年限要续，将来卖也不用等州政府同意。仍然要问的是：最后发下来的是个别地契还是分层地契 —— 这决定了这间屋子有没有跟着一个管理机构和一笔月费。问清楚 SPA 上写的是哪一种；有地住宅不一定是买家以为的那一种。
预计交房：2027 年 7 月
快交房了。这个阶段该问的是：工地现在实际盖到哪里、分期款已经收到第几期，以及现场的用料跟 SPA 上写的还对不对得上 —— 接近尾声正是最容易出现替换的时候。规格要对着 SPA 确认，不要看楼书；交房日期当作发展商的目标，不是保证。
每月管理费：尚未公布
由于有保安出入口与后面的共用范围，可能会有每月管理费 —— 共用范围与代管服务终究要有人付钱。我手上的项目资料里没有 Pinggiran Pengkalan Bayu 的正式费率，我也不会自己估一个数字。向发展商索取书面的管理费率与固本基金金额，并问清楚是按什么计算，再拿这个价格去跟完全没有共用设施的房子比较。
这块地给你什么
Pinggiran Pengkalan Bayu 是 35' x 109' 的地、建筑面积 3,521 sq ft、5+1 房和 5 浴。门面 35 尺属于宽的地段，实际的好处在两侧：人可以绕着屋子走、侧面开得了窗，以后要加建也不用直接盖到界线上。进深 109 尺算深 —— 扣掉建筑占地之后，屋后剩的是真正能用的院子，不是一条窄带。
「+1」不是一间卧房
这个格局写的是 5+1。那个「+1」正是多数排屋为了凑到房间数而牺牲掉的那一间 —— 尺寸通常是书房而不是卧房。实地去看一次，判断它能不能当你真正需要的那个房间用；价目表上的数字不会告诉你它多大。
这个预算在 Pengkalan & St18 还买得到什么
我们经手的 Pengkalan & St18 5 个项目里，有 4 个起价比 Pinggiran Pengkalan Bayu 低。便宜不等于比较好 — 同一行的地契、地皮面积与完工时间也要一起看。
| 项目 | 起价 | 屋型 | 地皮 | 地契 | 完工 |
|---|---|---|---|---|---|
| Lapangan Harmoni | RM395,000 | 单层排屋 | 22' x 70' | 永久地契 | 已完工（已取得 CCC） |
| Shatin Residence | RM523,000 | 双层排屋 | 22' x 75' | 租赁地契 | 已完工（已取得 CCC） |
| Pinggiran Pengkalan Bayu | RM918,000 | 双层半独立式 | 35' x 95' | 永久地契 | 2027 年 7 月 |
| The Grand 9 | RM950,000 | 双层半独立式 | 35' x 100' | 租赁地契 | 已完工（已取得 CCC） |
| Pinggiran Pengkalan Bayu — 本页 | RM998,000 | 2.5 层半独立式 | 35' x 109' | 永久地契 | 2027 年 7 月 |
关于 Pinggiran Pengkalan Bayu 的常见问题
Pinggiran Pengkalan Bayu 多少钱？
Pinggiran Pengkalan Bayu 由 RM998,000 起。那是最入门的户型 — 角头间、尾间与面积更大的单位价格更高。价格会随著单位卖出而变动，所以照任何一个数字做预算之前，先确认目前的价目表。
Pinggiran Pengkalan Bayu 有哪些户型？
Pinggiran Pengkalan Bayu 推出 2 种户型：2.5 层半独立式 RM998,000 起（建筑面积 3,521 sq ft）、双层半独立式 RM918,000 起（建筑面积 2,905 sq ft）。它们在同一个发展项目、同样的地契与完工日期，所以要挑的其实是楼板面积、楼层数与预算。
Pinggiran Pengkalan Bayu 的单位多大？
地皮 35' x 109'。建筑面积 3,521 sq ft。每间屋有 5+1 间房、5 间浴室。逐个房间的尺寸看发展商的平面图。
Pinggiran Pengkalan Bayu 在哪里？
Pinggiran Pengkalan Bayu 位于 Pengkalan & St18, Ipoh, Perak。附近有：AEON Mall Station 18、Lotus’s。
Pinggiran Pengkalan Bayu 是永久地契还是租赁地契？
Pinggiran Pengkalan Bayu 是 永久地契。永久地契没有到期问题，贷款与转售上少一个变数。
Pinggiran Pengkalan Bayu 什么时候完工？
预计 2027 年 7 月 交吉。那是发展商的目标，不是保证交屋的日子 — 要看 SPA 上的完工期是从哪一天起算，以及逾期交屋的违约赔偿怎么写。
Pinggiran Pengkalan Bayu 每月供多少？
大约 每月 RM3,817 — 以 RM998,000 的房子、付一成头期、供 35 年、利率约 3.7% 计。这是估算，不是银行的批复 — 你的贷款成数、年限与利率由银行决定。想改哪个数字，用月供计算机算。
买 Pinggiran Pengkalan Bayu 要准备多少现金？
最大一笔是一成头期，以起价计约 RM99,800，扣掉订金已经付的部分。再来是贷款合约的印花税与律师费，以及发展商不吸收时的转名印花税。想算你自己那笔，用首期费用计算机。
Pinggiran Pengkalan Bayu 适合什么人？
就公布的规格来看，主要卖点是永久地契，个别地契、示范屋已完工，可看实体、仅 8 个单位，设保安闸口。适不适合，还是看你的预算、打算持有多久，以及这个地点配不配合你每天的通勤。
Pinggiran Pengkalan Bayu 是围篱保安（gated & guarded）吗？
Pinggiran Pengkalan Bayu 标示为围篱保安的项目。有保安就表示有门禁和需要有人在管的共用范围，每月管理费付的就是这个。拿它跟一般没有保安的房子比价之前，先要一份书面的费率。
Pinggiran Pengkalan Bayu 有管理费吗？
有 —— 只要有共用范围或保安，就会有每月管理费，因为那些地方要请人、要清洁、要保险，坏了要修。我手上没有 Pinggiran Pengkalan Bayu 的管理费正式文件，也不会自己估一个数字。请向发展商拿书面的费率，问清楚是怎么算的（每户固定，还是按平方尺），并且确认固本基金（sinking fund）是包含在里面，还是另外再收。
Pinggiran Pengkalan Bayu 跟 The Grand 9 比，差在哪？
The Grand 9 是 Pengkalan & St18 里价格跟 Pinggiran Pengkalan Bayu 最接近的：RM950,000 对 RM998,000，相差大约 RM48,000。The Grand 9 是 Double Storey Semi-D，Leasehold。差距在这个范围的时候，真正决定的通常是地契、交房时间和格局合不合你，而不是价钱本身 —— 两个页面并排开来看再决定。